楼市，该低头了！

作者：余飞

(资料图片仅供参考)

01

土地，越发难卖了

土地难卖，不是啥新鲜事，但你知道有多难卖吗？

看几组数据就明白了。

第一组：财政部数据显示，国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%。

2022年卖地收入只有66854亿元，较前一年下降了23.2%。今年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降了20.9%。

据此预估，全年卖地收入可能就在3.5万亿左右。

制图：城市财经；数据：财政部

第二组：不少城市的卖地收入，掉入了冰窟窿。

全国卖地收入仍在大跳水，落地到城市以最近本号梳理的武汉、昆明、南宁三座城市的卖地情况来看。

武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。

制图：城市财经

2019年，昆明卖地收入915.7亿元，之后一路下滑。2020年卖地收入下跌了25.7%，至680.3亿元。2021年相较于2020年又下跌了38.5%，只有418.1亿元。

跌幅最猛的是去年，2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

南宁卖地收入2020年高点时期为596.12亿元，之后一路下滑，今年上半年卖地收入只有31.4亿元，跌成了零头。

制图：城市财经

第三组数据：典型二线城市，上半年没有一座城市完成供地计划的40%。

克而瑞披露的数据显示，上半年典型二线城市中，供地计划全线下跌，其中沈阳、长春跌幅超过了70%和50%。

两座城市之所以供地计划脚踝斩，主要是过去两年流拍率高企，土地根本卖不出去。再加上供大于求的局面，索性就直接减少土地供应。

土地成交完成率方面，沈阳、福州、贵阳、大连、呼和浩特、均不足5%。厦门、重庆、乌鲁木齐、济南均不足10%。

卖地完成率最高的杭州也只有32%。

02

六成百强房企不拿地

土地卖不出去的直接原因，大多数房企都不拿地了。

克而瑞披露的数据显示，今年前7个月，房企投资力度再减弱，拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%，且有近六成百强房企尚未拿地，头部房企7月单月拿地较上半年大幅放缓。

还在拿地的房企，基本都是国资背景的央企、国企和城投。

中指研究院披露的数据显示，今年前7个月22个主要城市拿地企业中，央国企占比59%，混合所有制房企占比5%，地方城投占比9%，民企占比只有27%。

其中福建上半年的卖出去的土地，98%被央国企兜底。北京、深圳、厦门、武汉、沈阳所售地块80%以上被央国企拿走。

房企，或者说民营房企为何不拿地？地球人都知道，都在忙着防止暴雷。

最近有人梳理了一下在房企大面积暴雷之前的2020年的百强房企，一半以上的房企出现了债务违约，也即暴雷了。

过去两年，房企被斩断了大多数融资渠道，虽然有第二箭射出，官方也表态要放宽房企的融资，但是从结果来看，只是肥了少数央企国企而已。

根据机构统计的75家典型房企数据来看，2023年上半年地产信用债发行主体仍以央企和地方国企为主，国企融资占比约92.60%，半数民营房企在上半年没有债券融资。

卖房回款，成了民企几乎是唯一的来钱渠道。由于很多城市有限跌令限制，虽然明面上只有三四十个城市发布了限跌令，但事实上很多城市明里暗里都在限制房价跌幅。限制之下，房企的降价跑量速度被限制，导致房企难以回款。

7月份，头部50强房企的销量，只有华侨城、城建集团两家正增长，其余都在下跌。

融资渠道关闭，仅有的回款渠道在冷却的市场环境下叠加限跌令，变得举步维艰。此外，还有不断到期的债务要偿还，还有保交楼任务要完成。

可以说，当下没有过得舒坦的民营房企。四面八方都是压力，哪有钱、哪有心情、哪有预期去拿地？

然而，土地卖不出去的这种局面不改变，地方城市的财政运转会更加困难。毕竟，除了深圳等少数城市摆脱了土地财政依赖外，绝大多数城市特别是产业单薄、财政微弱的三四线城市，极度依赖卖地收入。

更重要的是地方债。

公开数据显示，去年年底，全国3000多家城投平台，城投债规模在54万亿左右，超过一般债和专项债的总和。当然，城投债具有相当的隐蔽性，还有不少估计没有统计进来，有些机构预测达到70万亿。

显性债务和隐性债务加在一起，超过100万亿。

这么多债务，怎么还？过去一直都是依靠卖地偿还，但现在这光景，没招了。

03

该取消限跌令、降地价，放弃土地财政依赖路径了

本号认为，想要改变局面，楼市该低头服软了，该取消限跌令、降地价，同时放弃土地财政依赖了。

当然，需要分步走。

首先是取消限跌令，同时降低地价，来解当下的燃眉之急。

取消限跌令，是为了让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼。

无任何种商品，流动性都是第一重要。一个没有流动的商品，即便是天价，也是纸面财富，无法兑现。

对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。

没有流动性，开发商回不了款，地方城市也会减少税收收入。而且，为了绞尽脑汁阻挡房价下跌，会想尽办法出台各种修修补补的工作，不但对市场干预太大，阻挡了市场的自主发展，削弱了市场的积极性，对于市政府本身的工作人员，也会疲于奔命。

而接受现实，接受降价，尽管在冷却的市场环境下，不一定能增加多少成交，但至少不会是互相僵持的僵局。

与此同时，降低土地出让价格。不要再坚守。

过去一些年房价不断上涨，其中的根本原因是地价飞速上涨。如今要引导价格回归，降地价是根本之法。

不降，在房企看不到预期、背负着债务的当下，下半年的流拍率可能会重回高峰。届时地方政府的财政压力会更大，地方债压力也会更大。会出现更多城市的公交停运，会有更多的旅游景区经营权被转让。

取消限购、降地价，只能解燃眉之急。要从根本上解决地方城市的财政困扰，需要抛弃过去的土地财政依赖路径。

时代不同了，房地产已经进入了黑铁时代。中央都明确表示，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

形势改变，地方城市的思维也得改变。

过去四十年，很多城市是躺在城市化进程中、躺在人口红利中，躺在卖地收入中发展，这种舒坦的日子结束了。

未来，城市拼的是产业，是科创能力，是工业实力了。唯有产业才能壮大一座城市，成就一座城市。

那些思维转不过弯来，还抱着土地财政不肯放手、墨守成规的城市，终将被时代的浪潮拍在沙滩上。

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